Inspiracją do powstania tego artykułu są moje wieloletnie doświadczenia zawodowe jako doradcy kredytowego i prawnika. Od kilkunastu lat zajmuję się kredytami hipotecznymi – przeprowadziłem ich już setki. Niestety, część spraw kończyła się decyzją odmowną, głównie z powodu nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości. Oznacza to, że nieruchomości nie były odpowiednio przygotowane do sprzedaży i posiadały istotne wady prawne. Mimo to trafiały na rynek, a kupujący często wpłacali wysokie zadatki, których odzyskanie później wymagało walki sądowej. Zacznijmy jednak od podstaw…
Sprzedaż „gotówkowa” vs „na kredyt”
Transakcja sprzedaży nieruchomości za gotówkę jest stosunkowo nieskomplikowana. Jeśli obie strony są zgodne i zdecydowane, wystarczy umówić się u notariusza i podpisać akt notarialny kupna–sprzedaży. Notariusz ma obowiązek działać w interesie obu stron, jednak nie może zablokować transakcji, o ile nie narusza ona przepisów prawa. Co istotne, jego możliwości weryfikacyjne są ograniczone – zwłaszcza gdy któraś ze stron celowo ukryje istotne informacje. W takiej sytuacji kupującemu pozostaje dochodzenie swoich praw na drodze sądowej.
Zakup nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego wygląda już zupełnie inaczej. Bank przeprowadza szczegółową analizę zarówno samej nieruchomości, jak i jej stanu prawnego. Specjaliści zajmujący się weryfikacją doskonale znają procedury – wiedzą, gdzie szukać, jakie pytania zadawać i jakich dokumentów wymagać. Z mojego doświadczenia wynika, że jeśli dana nieruchomość była finansowana kredytem w niedalekiej przeszłości, ryzyko występowania problemów jest niewielkie. Przejdźmy jednak do konkretów…
Inwentaryzacja nieruchomości – znikające piętra czy budynki gospodarcze…
Inwentaryzacja nieruchomości wykonywana przez wydziały geodezji (najczęściej poprzez uprawnionych geodetów współpracujących z urzędem) to proces dokładnego pomiaru i aktualizacji danych o nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków (EGiB). Zazwyczaj przeprowadzana jest na terenach zabudowanych przed wprowadzeniem dokumentacji cyfrowej w urzędach.
Starsze budynki nie były wprowadzone do cyfrowych map i często cała dokumentacja polegała na papierowej wersji. Jeśli przygotowujesz się do sprzedaży takiej nieruchomości, szczególnie gdy zamieszkujesz ją „od lat” to warto sprawdzić co znajduje się w ewidencji gruntów i budynków. Dlaczego? Odpowiedz jest bardzo prosta – to co znajduje się w ewidencji, nawet po inwentaryzacji, może nie odpowiadać rzeczywistej sytuacji na działce. Spotkałem się z błędnymi wpisami – przykładowo nie uwzględniającymi wszystkich kondygnacji czy budynków gospodarczych, wiat itp. Jeśli nieruchomość sprzedawana jest w kredycie hipotecznym na bank zostanie to znalezione w procesie kredytowym. Dzisiejsze narzędzia (zdjęcia satelitarne, gogle street view) pozwalają analitykom znaleźć takie „kwiatki” bez większego problemu.
Takie sprawy oczywiście są możliwe do wyprostowania. Jednakże to zajmuje czas, którego zazwyczaj sprzedający nie ma. A często angażuje dość znaczne środki finansowe oraz siły choćby geodetów.
I wracamy do wcześniejszej sytuacji… decyzji negatywnej i braku możliwości kredytowania danej nieruchomości! Pamiętaj wsparcie eksperta kredytowego i prawnika może okazać się nieoceniona przy zakupie nieruchomości. Znajdź nas na naszej stronie: https://www.kredyt-zary.pl/doradca-kredytowy-prawnik/
Decyzja negatywna banku i konflikt „kupujący-sprzedający”!
W sytuacjach, gdy bank odmawia przyjęcia nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu, bardzo często dochodzi do sporu między kupującym a sprzedającym. Sprzedający zazwyczaj argumentuje, że kupujący był świadomy stanu technicznego, otrzymał pełną dokumentację i nic nie zostało przed nim ukryte. W efekcie pojawia się kluczowe stanowisko: „zadatek nie podlega zwrotowi”. W praktyce jego podważenie przed sądem bywa niezwykle trudne – zwłaszcza jeśli istnieją dowody potwierdzające, że kupujący znał wszystkie istotne wady prawne nieruchomości.
Zdarzają się jednak przypadki celowego wprowadzania kupujących w błąd, a nawet świadomych nadużyć. Wynika to z prostego faktu – uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości bywa czasochłonne, wymaga dopełnienia wielu formalności i zaangażowania. A to wszystko wiąże się z dodatkowymi kosztami…
A co z kupującym? Jeśli nie ponosi odpowiedzialności za powstałą sytuację, nie miał na nią wpływu i działał w zaufaniu do sprzedającego? W mojej ocenie powinien dochodzić swoich praw – także na drodze sądowej. Warto jednak podkreślić, że większości problemów wynikających z wad prawnych nieruchomości można skutecznie zapobiec.
Ten artykuł powstał jako ostrzeżenie. Spory tego typu są trudne i niekomfortowe także z mojej perspektywy. W wielu przypadkach można ich uniknąć, mając po swojej stronie niezależne wsparcie – prawnika i doradcę kredytowego. Niejednokrotnie zwracałem klientom uwagę na możliwe ryzyka, a sprzedającym pomagałem uporządkować stan prawny nieruchomości, tak aby mogła zostać bezpiecznie sfinansowana kredytem.
Skontaktuj się ze mną i zadbaj o swoje bezpieczeństwo finansowe już na starcie. Znajdziesz mnie na stronie https://www.kredyt-zary.pl/kredyt-hipoteczny-zary/ lub pod numerem 515-525-550. Daj sobie szansę uniknąć kosztownych błędów, które mogą Cię słono kosztować w przyszłości.
Najlepsze w tym wszystkim? Jeśli pomagam Ci jako ekspert kredytowy w uzyskaniu kredytu hipotecznego – moje wsparcie jest całkowicie bezpłatne.
Nie ryzykuj – działaj świadomie. Bezpłatna pomoc doradcy i prawnika to nie koszt, a inwestycja w Twój spokój, bezpieczeństwo i dobrze podjętą decyzję.
📞 Zadzwoń teraz – 515-525-550 i zyskaj przewagę już na początku!
Paweł Wachnik
doradca + prawnik
*artykuł sponsorowany