Inspiracją do tego artykułu jest moja codzienna praktyka jako eksperta kredytowego i prawnika. Kredytami hipotecznymi zajmuję się już 17 rok i w tym czasie przeprowadziłem klientów przez setki procesów finansowania nieruchomości.
Nie każda sprawa kończyła się decyzją pozytywną. Część wniosków o kredyt hipoteczny została odrzucona nie z powodu braku zdolności kredytowej, lecz przez nieoczywisty dla inwestora stan prawny nieruchomości. W praktyce oznaczało to, że działka na której miał powstać dom się do tego nie nadawała albo koszty szybowały tak wysoko, że nie miało to sensu.
Po 17 latach pracy wiem jedno – w kredytach problemem częściej jest prawo niż finanse. Zacznijmy więc od początku.
Sprzedaż „za gotówkę” a sprzedaż „na kredyt”
Transakcja gotówkowa przy zakupie nieruchomości jest co do zasady nieskomplikowana. Jeżeli obie strony są zgodne i zdecydowane, ustalają termin wizyty u notariusza i podpisują akt notarialny przenoszący własność. Notariusz ma obowiązek czuwać nad prawidłowością czynności oraz zabezpieczać interesy obu stron, jednak nie może odmówić dokonania czynności, która pozostaje zgodna z przepisami prawa. Jego możliwości weryfikacyjne są przy tym ograniczone – zwłaszcza w sytuacji, gdy któraś ze stron nie ujawnia wszystkich istotnych okoliczności. Jeśli sprzedający zatai pewne informacje, kupującemu pozostaje dochodzenie roszczeń na drodze sądowej.
Zakup nieruchomości finansowany kredytem hipotecznym przebiega inaczej. W tym przypadku bank przeprowadza szczegółową analizę stanu prawnego i technicznego nieruchomości. Pracownicy odpowiedzialni za weryfikację mają doświadczenie, znajomość procedur i wiedzą, na co zwracać uwagę. Wnikliwie badają dokumenty, zadają precyzyjne pytania i wymagają uzupełnienia braków formalnych. Z mojego doświadczenia wynika, że jeżeli dana nieruchomość była finansowana kredytem w stosunkowo niedawnej przeszłości, ryzyko istotnych nieprawidłowości jest zazwyczaj niewielkie. Przejdźmy jednak do szczegółów…
Warunki zabudowy – zabudowa zagrodowa…
Wielu z Państwa zapewne marzy o własnym domu. Jedni rozważają zakup gotowej nieruchomości, inni chcą wybudować coś w pełni dopasowanego do swoich potrzeb. Wszystko zwykle zaczyna się od wyboru działki – i to właśnie jest moment kluczowy dla całej inwestycji.
Sprzedający często podkreślają, że grunt jest „przygotowany pod budowę” i posiada wydane warunki zabudowy (WZ). Brzmi to uspokajająco, ale w praktyce najważniejsze są szczegóły. To, co faktycznie zostało zapisane w decyzji o warunkach zabudowy, ma decydujące znaczenie. W dokumencie tym znajdują się wszystkie parametry i ograniczenia, które mogą w przyszłości wpłynąć na zakres i sposób realizacji inwestycji.
Szczególnie problematyczne są sytuacje, gdy działka oferowana jest z warunkami zabudowy dla tzw. zabudowy zagrodowej. W takim przypadku pojawiają się istotne ograniczenia. Kluczowe jest to, że zabudowa zagrodowa przeznaczona jest dla osoby prowadzącej gospodarstwo rolne. To nie jest standardowa zabudowa jednorodzinna. Co więcej, banki bardzo ostrożnie podchodzą do finansowania takich nieruchomości i w wielu przypadkach odmawiają udzielenia kredytu na tego typu inwestycję.
Dlatego przy zakupie działki nie wystarczy przeanalizować księgi wieczystej. Równie istotne – a często nawet ważniejsze – jest ustalenie, jaki charakter ma grunt oraz jakie dokładnie zapisy zawiera decyzja o warunkach zabudowy. To one określają realne możliwości budowy i granice, w których inwestor będzie mógł się poruszać.
Działka objęta ochroną konserwatorską…
Na rynku można spotkać także działki zlokalizowane w strefie ochrony konserwatorskiej. Budowa na nich jest oczywiście możliwa, jednakże działki te podlegają znacznie większymi restrykcjami niż „zwykłe” grunty budowlane. Wydane warunki zabudowy lub Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego powinny dokładnie określać to co może zostać wybudowane na tym terenie. Jeżeli działka objęta jest ochroną to: projekt budowlany musi być uzgodniony z konserwatorem zabytków. Dodatkowo może być wymagane odrębne pozwolenie konserwatorskie a to może wiązać się z wydłużeniem czasu potrzebnego dla uzyskania wszystkich zgód a dodatkowo urząd może wnieść uwagi do projektu i wymusić jego modyfikację.
Budowa na terenie objętym ochroną konserwatorską może oznaczać m.in. wyższe koszty materiałów (np. tradycyjne pokrycia dachowe), droższą dokumentację projektową, dłuższy proces administracyjny oraz mniejszą swobodę projektową.
Podsumowanie:
Moje doświadczenie mówi jedno – jeśli kupujesz działkę to dokładnie sprawdź wszelką dokumentację związana z przyszłą budową. Warunki zabudowy są kluczowe jednakże sam fakt ich posiadania to dopiero początek. Banki analizują takie dokumenty bardzo dokładnie. W przypadku gdzie pojawiają się jakiekolwiek ryzyka lub wątpliwości to wolą odmówić przyznania kredytu.
Artykuł ten pisze ku przestrodze. Spotkałem się już z sytuacjami ogromnego rozczarowania. Spora inwestycja w działkę w kilku przypadkach skończyła się niemożliwością budowy bądź tak znacznym podwyższeniem kosztów, że klienci rezygnowali z jej realizacji. Wszystkich tych błędów można uniknąć mając przy sobie dodatkowe, niezależne ogniwo w postaci prawnika i doradcy kredytowego. Wiele razy uświadamiałem klientów o potencjalnych zagrożeniach.
Zapraszam do kontaktu ze mną. Bez problemu znajdziesz mnie na kredyt-zary.pl i pod numerem telefonu 515-525-550!. Daj mi szansę na uniknięcie Tobie kosztowych błędów. A co w tym wszystkim jest najlepsze? Dla klientów, którym pomagam jako ekspert kredytowy w uzyskaniu kredytu hipotecznego pracuje całkowicie za darmo! Pamiętaj Bezpłatne wsparcie doradcy i prawnika zapewni Ci spokój i bezpieczeństwo. Znajdź mnie na www.kredyt-zagan.pl.
Paweł Wachnik
doradca + prawnik
*artykuł sponsorowany