Inspiracją do tego artykuł jest moja praktyka i doświadczenie jako eksperta kredytowego i prawnika. Od kilkunastu lat udzielam kredytów hipotecznych – zrobiłem ich setki. Część z nich jednak była zakończona decyzją negatywną z powodu stanu prawnego nieruchomości. Rozumiem przez to, że nieruchomość ta nie była przygotowana do sprzedaży i zawierała wady prawne. Mimo tych wad była wystawiona na sprzedaż a kupujący często zapłacili znaczny zadatek, o który później musieli walczyć w sądzie. Zacznijmy jednak od początku…
Sprzedaż „gotówkowa” vs „na kredyt”
Sprzedaż nieruchomości za gotówkę jest bardzo prosta. Jeżeli strony się zgadzają i mają taką wolę po prostu umawiają się do notariusza i zawierają akt notarialny kupna – sprzedaży. Obowiązkiem notariusza jest dbać o obie strony umowy jednakże nie może odmówić transakcji, która nie łamie prawa. A narzędzia kontroli jakimi posługuje się notariusz są bardzo ograniczone szczególnie jeśli strony zatają fakty. Jeśli dojdzie do zatajenia pewnych rzeczy przez sprzedającego to pozostaje droga prawna.
Kupno nieruchomości za kredyt hipoteczny wygląda już trochę inaczej. Mianowicie bank bardzo dokładnie sprawdzi nieruchomość. Osoby pracujące w działach odpowiedzialnych za weryfikację nieruchomości naprawdę znają się na swoim fachu. Doskonale znają procedury, potrafią szukać, sprawdzać, zadawać trafne pytania i prosić o odpowiednie dokumenty. Z mojego doświadczenia wiem, że jeśli nieruchomość była kredytowana w nie dalekiej przeszłości to szansa na to, że coś z nią jest nie tak jest bardzo mała. Przechodząc jednak do konkretów…
Wał na remont – łazienka…
Podstawowym wymaganiem banków przy kredycie hipotecznym jest jej „zamieszkiwalności”. A to niesie za sobą obowiązek posiadania łazienki, wc oraz stałego źródła ogrzewania. Praktycznie w większości przypadków tak jest. Problem pojawia się jednak, gdy wymagana łazienka powstała w ramach remontu i NIE ZOSTAŁA zalegalizowana. A rozumie się przez to zgłoszenie do odpowiednich urzędów i zmianę w księdze wieczystej. Taka sytuacja w mojej historii miała miejsce parokrotnie w mieszkaniach w kamienicach.
Przypadki te oczywiście kończyły się decyzją negatywną banku z informacją „prozę zgłosić łazienkę, ujawnić w księdze wieczystej i wrócić do tematu”.
Zmiana sposobu użytkowania
Kolejnym zdarzającym się przypadkiem jest zmiana sposobu użytkowania nieruchomości bądź jej „remont”. W jego ramach ktoś przebudował poddasze w domu jednorodzinnym zmieniając kubaturę budynku. Ktoś inny zagospodarował strych w kamienicy i ma teraz znacznie większe mieszkanie. Całość wygląda pięknie… jednakże w papierach jest bałagan. A dzieje się to z jednego zasadniczego powodu -remont może okazać się przebudową lub zmianą sposobu użytkowania. A tego nie można sobie zrobić „ot tak”. Prawie zawsze potrzebne jest zgłoszenie prac budowlanych, czasami pozwolenia na budowę, często projekt. A to już nie jest takie łatwe!
I wracamy do wcześniejszej sytuacji… decyzji negatywnej i braku możliwości kredytowania danej nieruchomości!
Decyzja negatywna banku i konflikt „kupujący-sprzedający”!
W takich przypadkach, gdy bank odrzuca nieruchomość jako przedmiot kredytowania często kończy się konfliktem kupujący-sprzedający. Strona sprzedająca twierdzi, że kupujący „znał stan techniczny”, „dostał wszystkie dokumenty”, „nic przed nimi nie zostało zatajone”. A na końcu pada znamienne zdanie – „NIE ODDAM ZADATKU”. I będzie to bardzo trudno przebić w sądzie jeśli strona kupująca rzeczywiście wiedziała o wszystkich wadach prawnych i są na to dowody.
Zdarzają się jednak sytuacje świadomych oszustw i wprowadzania w błąd kupujących. A dzieje się to z prostego powodu – wyprostowanie stanu prawnego nieruchomości wymaga czasu, formalności i zaangażowania. A wszystko to związane jest z pieniędzmi…
A strona kupująca? Jeśli nie jest winna zaistniałej sytuacji? Nie miała na nią wpływu i zaufała sprzedającym? Moim zdaniem powinna walczyć o swoje. Również na drodze sądowej. Jednak większości sytuacji związanych z wadami prawnymi nieruchomości da się uniknąć!
Artykuł ten pisze ku przestrodze. Sytuacje sporne są bardzo nieprzyjemne również dla mnie. Wszystkich tych błędów można uniknąć mając przy sobie dodatkowe, niezależne ogniwo w postaci prawnika i doradcy kredytowego. Wiele razy uświadamiałem klientów o potencjalnych zagrożeniach. Wiele razy pomagałem sprzedającym „legalizowałem” zmiany w nieruchomości doprowadzając ją do stanu możliwości zakupu w kredycie.
Zapraszam do kontaktu ze mną. Bez problemu znajdziesz mnie na kredyt-zary.pl i pod numerem telefonu 515-525-550!. Daj mi szansę na uniknięcie Tobie kosztowych błędów. A co w tym wszystkim jest najlepsze? Dla klientów, którym pomagam jako ekspert kredytowy w uzyskaniu kredytu hipotecznego pracuje całkowicie za darmo! Pamiętaj Bezpłatne wsparcie doradcy i prawnika zapewni Ci spokój i bezpieczeństwo.
Paweł Wachnik, doradca i prawnik
*materiał informacyjny